월세 중개수수료가 전세와 다르게 계산되는 이유

전세는 계산이 간단합니다. 보증금이 곧 거래금액이고, 거기에 요율을 곱하면 끝입니다.

월세는 그렇지 않습니다. 보증금도 있고 월세도 있는데 요율표는 거래금액 하나에 대한 표이기 때문입니다. 그래서 둘을 하나로 합치는 단계가 먼저 있습니다. 문제는 그 합치는 방법이 한 줄이 아니라는 것입니다.

두 줄짜리 계산

1. 보증금 + (월차임 × 100) 을 구한다.
2. 그 결과가 5천만 원 미만이면, 보증금 + (월차임 × 70) 으로 다시 구한다.

두 번째 줄의 핵심은 다시 구한다는 말입니다. 앞의 결과를 고치는 게 아니라 버리고, 곱하는 수만 바꿔 처음부터 계산합니다.

숫자로 보면 이렇습니다

보증금 3,000만 원에 월세 30만 원. 1차 환산은 3,000만 + (30만 × 100) = 6,000만 원입니다. 5천만 원을 넘었으니 여기서 끝입니다. 보증금만 보면 5천만 원이 안 되니 ×70 을 써야 할 것 같지만, 기준은 보증금이 아닙니다.

보증금 1,000만 원에 월세 20만 원이면 이야기가 달라집니다. 1차 환산이 3,000만 원이라 5천만 원에 못 미치므로 다시 계산합니다. 1,000만 + (20만 × 70) = 2,400만 원.

같은 조건인데 어느 쪽으로 읽느냐에 따라 거래금액이 3,000만 원과 2,400만 원으로 갈립니다. 수수료도 그만큼 달라집니다.

월세 1원 차이로 거래금액이 1,200만 원 뜁니다

보증금 1,000만 원에 월세 399,999원인 집과, 같은 보증금에 월세 400,000원인 집을 견줘 보겠습니다. 월세 차이는 1원입니다.

그런데 거래금액은 각각 3,799만 9,930원과 5,000만 원입니다. 1,200만 원 넘게 벌어집니다. 앞쪽은 1차 환산이 5천만 원에 못 미쳐 ×70 으로 다시 계산되고, 뒤쪽은 정확히 5천만 원이라 ×100 이 그대로 남기 때문입니다.

다만 수수료까지 그만큼 벌어지지는 않습니다. 상한은 189,999원과 200,000원으로 1만 원 남짓 차이입니다. 거래금액이 커지면서 요율이 0.5%에서 0.4%로 내려가 그 차이를 대부분 상쇄하기 때문입니다.

그래서 경계가 되는 월세는 보증금마다 다릅니다

규칙은 하나입니다. 보증금 + (월세 × 100)이 5천만 원이 되는 지점이 갈림길입니다. 보증금이 클수록 그 월세는 낮아집니다.

• 보증금 없음 — 월세 50만 원부터 ×100 유지
• 보증금 1,000만 원 — 월세 40만 원부터
• 보증금 2,000만 원 — 월세 30만 원부터
• 보증금 3,000만 원 — 월세 20만 원부터
• 보증금 4,000만 원 — 월세 10만 원부터

조건이 이 언저리라면 중개보수 계산기에 실제 값을 넣어 확인하시는 편이 낫습니다. 암산으로는 어느 쪽 규칙이 적용되는지 헷갈리기 쉬운 자리입니다.

환산이 끝나면 임대차 표를 봅니다

매매 표가 아닙니다. 위 첫 번째 예시는 6,000만 원이라 임대차 요율 0.4%가 붙어 상한이 24만 원, 두 번째는 2,400만 원이라 0.5%가 붙어 12만 원입니다. 한도액도 임대차 표의 값을 씁니다.

환산과 요율을 한 번에 처리하려면 중개보수 계산기에 보증금과 월세를 넣으면 됩니다. 두 단계 환산이 들어 있어 어느 쪽으로 계산할지 판단하지 않아도 됩니다.

함께 알아 둘 것

• 전세는 환산이 없습니다. 월세가 없으니 보증금이 곧 거래금액입니다.
• 한도액도 임대차 표에서 가져옵니다. 매매 표의 한도액을 쓰면 낮은 금액대에서 어긋납니다.
• 부가가치세는 별도입니다.