새로 계약할 때는 전환율 상한이 적용되지 않는다

집을 보러 다니면 같은 집인데 보증금과 월세 조합이 여러 개인 경우가 있습니다. 전월세 전환율을 검색하면 "기준금리 + 2%" 같은 상한이 나오는데, 실제로 제시받은 조건은 그보다 높습니다.

집주인이 법을 어기고 있는 걸까요. 대부분은 아닙니다.

그 상한은 갱신에 대한 규정입니다

「주택임대차보호법」이 정한 전환율 상한은 기존 임대차를 갱신하면서 보증금을 월세로 바꾸는 경우에 대한 것입니다. 새로 맺는 계약은 그 대상이 아닙니다. 신규 계약의 보증금과 월세 비율은 당사자가 협의해 정합니다.

기준이 없으면 비교를 기준으로

제시받은 조건이 연 몇 퍼센트인지 계산해 두면 다른 매물과 견줄 수 있습니다. 계산은 간단합니다. 월세 × 12 ÷ 보증금.

보증금 1억 원에 월세 50만 원이면 연 6%입니다. 같은 시점의 갱신 상한이 4.75%였다면 그보다 높지만, 신규 계약이라 위법은 아닙니다. 대신 이 6%를 들고 다른 매물과 비교하면 어느 쪽이 보증금을 줄이는 대가를 더 크게 받는지가 드러납니다.

여러 조합을 비교할 때는 전월세 전환율 계산기에 각각 넣어 보시면 됩니다.

🔑 비교할 때는 '차이분' 을 봐야 합니다

여기서 한 걸음 더 갈 수 있습니다. 조합이 여러 개일 때 각각의 전체 연율을 구하는 것보다, 두 조합의 차이만 떼어 내 연율을 구하는 쪽이 판단에 더 직접적입니다.

보증금 1억 원짜리 조건에서 8,000만 원으로 낮추면 2,000만 원이 줄어듭니다. 그 대가로 월세를 얼마 더 내라고 하는지가 실제 질문입니다.

• 월세 +8만 원 → 그 2,000만 원에 대한 연율 4.80%
• 월세 +10만 원 → 6.00%
• 월세 +15만 원 → 9.00%
• 월세 +20만 원 → 12.00%

이렇게 바꿔 놓으면 다른 선택지와 견줄 수 있습니다. 그 2,000만 원을 다른 데서 연 6%보다 싸게 마련할 수 있다면, 월세를 10만 원 더 내는 쪽은 손해입니다. 반대라면 이득입니다.

참고로 같은 2,000만 원을 갱신 상한이 4.75%인 시점의 기준으로 전환한다면 월세는 79,166원까지입니다. 신규 계약에는 그 상한이 적용되지 않지만, 비교의 눈금으로는 쓸 수 있습니다.

전환율이 높다는 게 무슨 뜻인가

보증금을 줄이는 대가가 비싸다는 뜻입니다. 목돈이 부족해 보증금을 낮추면 그만큼 월세를 더 내야 하고, 그 교환 비율이 전환율입니다.

어느 정도가 적정한지는 지역과 시기, 매물 상태에 따라 다릅니다. 하나의 숫자로 말하기 어렵습니다. 그래서 절대 기준이 아니라 비교 기준으로 쓰는 것이 맞습니다.

지금 사는 집을 갱신하는 경우라면

이야기가 완전히 다릅니다. 법정 상한이 적용되고, 갱신되는 임대차는 이전과 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보므로 동의 없이 전환할 수도 없습니다. 출발점 자체가 다릅니다.