등기부등본, 근저당만 보면 놓치는 것

계약 전에 등기부등본을 떼어 보라는 말은 자주 듣습니다. 그런데 막상 받아 보면 무엇을 봐야 할지 막막합니다.

대개는 근저당이 있는지만 확인하고 넘어갑니다. 등기부는 그것 말고도 몇 가지를 더 알려 줍니다.

세 칸으로 나뉘어 있습니다

• 표제부 — 그 부동산이 무엇인지. 소재지번, 건물 내역이 적힙니다.
• 갑구 — 소유권에 관한 것. 소유자가 누구이고 어떻게 바뀌었는지, 소유권을 위협하는 등기가 있는지.
• 을구 — 소유권 이외의 권리. 저당권(근저당), 전세권 등의 설정·변경·말소.

을구 — 순위가 여기서 정해집니다

근저당이나 전세권이 이미 설정돼 있다면 그 뒤에 들어가는 임차인은 후순위입니다. 집이 경매로 넘어가면 앞선 권리자들이 먼저 배당받고 남은 금액에서만 보증금을 받습니다. 남는 것이 없으면 못 받을 수도 있습니다.

채권최고액은 지금 남은 빚이 아닙니다

근저당 칸에는 채권최고액이 적혀 있습니다. 이것을 집주인이 지금 지고 있는 빚으로 읽는 경우가 많은데, 그렇지 않습니다.

「민법」 제357조는 근저당을 이렇게 정의합니다 — 저당권은 담보할 채무의 최고액만을 정하고 채무의 확정을 장래에 보류하여 설정할 수 있다. 등기부에 적힌 숫자는 한도이고, 실제 잔액은 그보다 적을 수 있습니다.

그런데 임차인에게 중요한 것은 잔액이 아니라 한도입니다. 앞선 권리가 가져갈 수 있는 몫이 거기까지이기 때문입니다. 같은 조 제2항은 이자도 최고액에 산입한 것으로 본다고 정합니다 — 이자가 쌓여도 그 한도 안에서 앞섭니다.

순위를 정하는 숫자가 칸마다 다릅니다

「부동산등기법」은 권리의 순위를 등기한 순서로 정하는데, 그 순서를 읽는 방법이 두 가지입니다.

• 같은 구 안에서는 순위번호 — 을구의 근저당끼리는 순위번호로 앞뒤가 갈립니다.
• 다른 구 사이에서는 접수번호 — 갑구의 가압류와 을구의 근저당처럼 칸이 다르면 접수번호를 봅니다.

갑구와 을구를 따로 보라는 말이 여기서 나옵니다. 두 칸에 걸쳐 있는 권리들의 앞뒤는 접수번호로만 알 수 있습니다. 날짜만 보고 넘어가면 같은 날 들어온 것들의 순서를 놓칩니다.

갑구 — 근저당이 없어도 위험할 수 있습니다

갑구는 소유권 칸이라 언뜻 임차인과 무관해 보입니다. 그런데 가압류, 가처분, 경매개시결정 같은 등기가 있다면 소유권 자체가 흔들리는 중입니다.

근저당은 깨끗한데 갑구가 복잡한 집도 있습니다.

가등기는 지금 비어 있어 보입니다

그중에서도 가등기가 읽기 어렵습니다. 가등기 자체로는 소유권이 넘어간 것이 아니어서, 등기부만 보면 아직 아무 일도 일어나지 않은 것처럼 보입니다.

그런데 「부동산등기법」 제91조는 가등기에 의한 본등기를 한 경우 본등기의 순위는 가등기의 순위에 따른다고 정합니다. 나중에 본등기가 되면 그 순위가 가등기를 했던 시점으로 올라간다는 뜻입니다.

그 사이에 들어간 권리들은 뒤로 밀립니다. 계약하려는 집의 갑구에 가등기가 있다면, 지금 비어 있어 보이는 그 줄은 나중에 앞자리를 가져갈 수 있는 자리입니다.

표제부 — 가장 자주 건너뛰는 칸

보는 순서

1. 표제부 — 계약하려는 집과 동·호수가 일치하는지 대조합니다.
2. 갑구 — 소유자가 계약 상대와 같은지, 소유권을 위협하는 등기가 있는지 봅니다.
3. 을구 — 근저당·전세권이 있는지, 있다면 채권최고액이 얼마인지 봅니다.

그리고 계약할 때 한 번 본 것으로 끝내지 않습니다. 잔금을 치르는 날 다시 확인해야 합니다. 계약과 잔금 사이에 새 등기가 들어올 수 있기 때문입니다.

날짜를 봐야 하는 이유가 하나 더 있습니다. 소액 보증금의 최우선변제 기준은 담보물권이 설정된 시점의 규정을 따르므로, 을구의 설정 날짜가 그 판단의 출발점이 됩니다.