등기비용은 무엇으로 이루어져 있나

잔금을 치를 무렵 "등기비용이 얼마"라는 견적을 받게 됩니다. 그런데 그 안에 무엇이 들어 있는지는 잘 설명되지 않습니다.

등기비용은 성격이 다른 항목들이 한 덩어리로 묶인 것이고, 그중 일부만 협의 대상입니다.

세 덩어리로 나뉩니다

• 세금 — 취득세와 지방교육세. 법이 정한 세액이라 깎을 수 없습니다.
• 실비 — 인지세, 등기신청수수료, 국민주택채권 매입. 정해진 규칙에 따라 나옵니다.
• 법무사 보수 — 기본보수, 누진료, 실비로 구성됩니다. 여기가 성격이 다릅니다.

앞의 둘은 원칙적으로 누가 해도 같은 금액입니다. 견적이 서로 다르다면 차이는 대체로 세 번째에서 생깁니다. 다만 실비 중에도 예외가 하나 있는데, 그 이야기는 아래에서 하겠습니다.

실비 셋은 성격이 또 갈립니다

인지세는 1억 원에서 한 번 크게 뜁니다

「인지세법」은 부동산 소유권 이전에 관한 증서의 인지세를 기재금액 구간마다 정해 둡니다. 1천만 원 초과 3천만 원 이하 2만 원, 3천만 원 초과 5천만 원 이하 4만 원, 5천만 원 초과 1억 원 이하 7만 원, 1억 원 초과 10억 원 이하 15만 원, 10억 원 초과 35만 원입니다.

그런데 주택에는 비과세가 따로 있습니다. 주택의 소유권 이전에 관한 증서로서 기재금액이 1억 원 이하인 것은 인지세를 내지 않습니다.

둘을 겹쳐 놓으면 주택은 1억 원까지 0원이고, 1억 원을 넘는 순간 15만 원입니다. 1억 원과 그보다 조금 더 비싼 집 사이에 15만 원의 계단이 있습니다.

등기신청수수료는 어떻게 내느냐에 따라 다릅니다

같은 등기인데 방문해서 서면으로 신청하는 경우, 전자표준양식으로 신청하는 경우, 전자신청을 하는 경우의 수수료가 각각 다릅니다. 법무사에게 맡기면 어느 방식으로 접수되는지가 견적에 반영됩니다.

금액은 대법원규칙으로 정해지고 개정됩니다. 이 글에 액수를 적지 않은 이유가 그것입니다 — 몇 만 원짜리 항목이라 틀려도 크지 않아 보이지만, 바뀐 값을 그대로 두는 글이 신뢰를 깎습니다. 접수 무렵에 등기소나 인터넷등기소에서 확인하는 편이 확실합니다.

채권은 두 단계이고, 둘째 단계가 날짜에 달려 있습니다

등기를 하려면 국민주택채권을 매입해야 합니다. 매입 금액은 시가표준액에 매입율을 곱해 나오고, 그 매입율은 「주택도시기금법 시행령」이 용도와 물건의 종류·소재지역에 따라 정합니다. 여기까지는 계산이 됩니다.

문제는 그다음입니다. 실무에서는 매입한 채권을 곧바로 되파는 경우가 많은데, 그때 얼마를 손해 보는지(할인부담금)는 그날의 시세에 달려 있습니다. 같은 집, 같은 금액이어도 등기하는 날짜에 따라 실제 부담이 달라진다는 뜻입니다.

그래서 견적서의 채권 항목은 확정된 금액이 아니라 추정치입니다. 견적과 정산이 어긋나는 자리가 대개 여기입니다.

법무사 보수는 부르는 게 값이 아닙니다

그렇게 알고 계신 경우가 있는데 그렇지 않습니다. 「법무사법」 제19조는 세 가지를 정합니다. 법무사는 위임인으로부터 보수를 받고, 그 보수 외에는 어떤 명목으로도 금품을 받지 못하며, 보수의 기준에 관한 사항은 대한법무사협회 회칙으로 정한다는 것입니다.

그런데 이 구조에서 두 가지가 동시에 나옵니다. 기준이 있으니 임의로 부를 수 없다는 것이 하나이고, 그 기준이 법률이 아니라 회칙 단계에 있어 협회가 바꿀 수 있다는 것이 다른 하나입니다.

중개보수의 상한이 어떻게 정해지는지는 중개보수 계산기에서 볼 수 있습니다. 두 비용을 나란히 놓고 보면 성격 차이가 분명해집니다.

그래서 계산기를 만들지 않았습니다

세금과 인지세는 계산할 수 있지만, 채권은 날짜에 달린 값이고 법무사 보수는 회칙이 정하고 사안에 따라 달라지는 값입니다. 이 둘을 고정된 숫자로 내놓으면 견적과 맞지 않는 금액을 보여주게 되고, 그러면 도구가 오히려 판단을 흐립니다.

대신 알아 두면 쓸모 있는 것은 어디가 고정이고 어디가 변수인지입니다. 견적을 받았을 때 세금과 인지세는 그대로 두고, 채권 항목이 추정인지, 보수 항목이 어떻게 산정되었는지를 물어볼 수 있습니다. 여러 곳에서 견적을 받아 비교하는 것도 그 두 항목에서 의미가 있습니다.