임대차 계약, 언제 무엇을 확인하나

확인할 것들은 각각 따로 알려져 있습니다. 그런데 언제 해야 하는지는 잘 정리되어 있지 않습니다.

이 영역에서는 순서가 곧 결과입니다. 하루 늦게 한 일 때문에 순위가 밀리고, 도장을 찍은 뒤에는 되돌리기 어려운 것도 있습니다.

계약 전 — 등기부부터

1. 등기부등본을 뗀다. 표제부에서 동·호수가 맞는지, 갑구에서 소유자가 계약 상대와 같은지, 을구에 근저당·전세권이 있는지 봅니다.
2. 근저당이 있다면 채권최고액을 확인한다. 그 금액과 보증금을 합한 것이 집값에 비해 어느 정도인지가 판단의 출발점입니다.
3. 갑구가 복잡하지 않은지 본다. 가압류·가처분·경매개시결정이 있으면 소유권 자체가 흔들리는 중입니다.

특히 아파트·연립·다세대는 동·호수 대조를 건너뛰지 마세요. 잘못된 동·호수로 계약하면 주택임대차보호법의 보호를 받지 못합니다. 무엇을 어떻게 보는지는 등기부 보는 법에 따로 정리했습니다.

묻기 어려운 것은 대개 법이 이미 시켜 뒀습니다

확인해야 하는 것 중에는 상대에게 직접 묻기 껄끄러운 것이 있습니다. 밀린 세금이 있는지, 나보다 앞선 임차인이 있는지 같은 것입니다.

그런데 「주택임대차보호법」 제3조의7은 그것을 임대인의 의무로 정해 두었습니다. 계약을 체결할 때 임대인이 임차인에게 제시해야 하는 것이 둘입니다.

• 해당 주택의 확정일자 부여일·차임·보증금 등 선순위 임대차 정보 — 임대인이 열람에 동의하는 것으로 갈음할 수 있습니다.
• 「국세징수법」·「지방세징수법」에 따른 납세증명서 — 미납 국세·지방세 열람에 동의하는 것으로 갈음할 수 있습니다.

부탁해서 받아 내는 것이 아니라 제시받는 것입니다. 껄끄러워서 넘어갔다면, 넘어간 쪽은 임차인이 아니라 임대인입니다.

계약 당사자가 되기 전에도 길이 있습니다

같은 법 제3조의6 제4항은 임대차계약을 체결하려는 자도 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 정보 제공을 요청할 수 있다고 정합니다. 아직 계약하지 않았다는 이유로 못 보는 것이 아닙니다.

확정일자를 부여하는 곳도 한 곳이 아닙니다. 읍·면사무소와 동 주민센터, 시·군·구의 출장소, 지방법원과 그 지원, 등기소, 공증인입니다.

중개사에게도 의무가 있습니다

「공인중개사법」 제25조는 개업공인중개사가 중개를 완성하기 전에 권리관계와 법령에 따른 이용제한 사항을 확인해 성실하게 설명하고, 그 근거자료로 등기사항증명서 등을 제시하도록 정합니다.

설명은 말로 끝나지 않습니다. 계약서를 쓸 때 확인·설명 사항을 서면으로 작성해 거래당사자에게 교부하고 그 서면에 서명·날인해야 합니다. 나중에 다툼이 생겼을 때 남는 것이 이 서면입니다. 받았는지, 빈칸이 있는지 그 자리에서 확인하세요.

계약할 때

• 계약서의 주소가 등기부와 일치하는지 다시 확인합니다.
• 중개보수를 미리 계산해 둡니다. 요율표는 상한이고 그 안에서 협의하는 것이라, 얼마가 상한인지 알고 앉는 것과 모르고 앉는 것은 다릅니다.
• 확정일자를 받아 둡니다. 인도·전입신고와 무관하게 미리 받을 수 있습니다.

중개보수 상한은 중개보수 계산기에 거래금액을 넣으면 바로 나옵니다. 월세라면 환산 단계가 따로 있어 직접 계산하면 틀리기 쉽습니다.

잔금·이사 — 여기가 가장 촘촘합니다

1. 잔금 치르는 날 등기부를 다시 뗀다. 계약과 잔금 사이에 새 등기가 들어왔을 수 있습니다.
2. 이사와 전입신고를 미루지 않는다. 대항력은 인도와 전입신고를 마친 다음 날 0시에 생깁니다.

이사한 뒤

전세보증금 반환보증을 고려한다면 계약 초기에 알아보는 것이 좋습니다. 기관마다 조건이 다르고, 계약 기간이 어느 정도 지나면 신청 자체가 안 되는 제한이 있습니다. 보증 세 가지의 차이를 먼저 보시면 어느 것을 알아봐야 하는지가 분명해집니다.

만기 6개월 전부터

• 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다. 이 기간을 놓치면 권리를 쓸 수 없습니다.
• 이 권리는 한 번만 쓸 수 있고, 갱신된 임대차의 기간은 2년입니다.
• 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 사유는 법에 아홉 가지로 정해져 있습니다.
• 🔑 아무도 통지하지 않아 자동으로 연장된 경우(묵시적 갱신)는 이 권리를 쓴 것이 아닙니다. 그 뒤에도 1회 행사할 수 있습니다.
• 갱신된 뒤에도 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고 3개월 뒤 효력이 생깁니다. 2년에 묶이지 않습니다.

갱신하며 집주인이 보증금 일부를 월세로 돌리자고 하는 경우가 있습니다. 갱신되는 임대차는 이전과 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보므로 동의 없이는 바꿀 수 없고, 합의해 전환한다면 법정 상한이 적용됩니다. 자세한 것은 계약갱신요구권에 있습니다.

이 중 되돌릴 수 없는 것은 셋입니다

1. 잔금일에 등기부를 다시 확인하는 것
2. 전입신고를 미루지 않는 것
3. 갱신 요구 기간을 넘기지 않는 것

나머지는 뒤늦게라도 보완할 여지가 있지만 이 셋은 지나간 시점을 되돌릴 수 없습니다.