계약갱신요구권, 언제 쓰고 언제 거절당하나

만기가 다가오면 계속 살 수 있을지가 가장 큰 걱정입니다. 「주택임대차보호법」은 임차인이 한 번 더 살겠다고 요구할 수 있는 권리를 두고 있습니다.

다만 언제까지 요구해야 하는지와 어떤 경우에 거절당하는지가 정해져 있습니다. 기간을 놓치면 권리 자체가 사라집니다.

기간 — 6개월 전부터 2개월 전까지

임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 요구해야 합니다. 너무 일러도, 너무 늦어도 안 됩니다. 2개월이라는 기준은 2020년 12월 10일 이후 처음 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됩니다.

이 권리는 한 번만 쓸 수 있고, 갱신된 임대차의 기간은 2년으로 봅니다.

🔑 '자동으로 연장된 것' 은 이 권리를 쓴 게 아닙니다

가장 많이 손해 보는 오해입니다. 만기가 지났는데 아무도 아무 말 없이 계속 살게 되는 경우가 있습니다. 그건 묵시적 갱신이고, 계약갱신요구권과는 다른 조문입니다.

임대인이 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않으면, 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 존속기간은 역시 2년입니다.

다만 차임을 2기분에 이르도록 연체했거나 임차인의 의무를 현저히 위반한 경우에는 묵시적 갱신 자체가 적용되지 않습니다.

거절할 수 있는 사유는 아홉 가지입니다

임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 그 사유는 법에 아홉 가지로 정해져 있습니다.

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5. 임차인이 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 주택이 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 주택의 철거 또는 재건축이 필요한 경우
8. 임대인(직계존속·직계비속을 포함)이 그 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하는 등 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

실거주로 거절해 놓고 남에게 세를 주면

이 경우에 대해서는 법이 답을 정해 두었습니다. 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절해 놓고 갱신기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 손해배상 책임이 생깁니다.

배상액도 정해져 있습니다. 아래 셋 중 가장 큰 금액입니다.

1. 월차임의 3개월분
2. 새로 받은 임대료와 기존 임대료 차액의 2년분
3. 그 거절로 임차인이 입은 실제 손해액

그래서 이사한 뒤에도 그 집이 어떻게 됐는지 확인해 볼 이유가 있습니다. "다투면 진다"가 아니라 법이 계산식을 정해 둔 영역입니다.

갱신되면 임차인은 언제든 나갈 수 있습니다

갱신되면 2년에 묶이는 것으로 알기 쉬운데 그렇지 않습니다. 갱신된 임대차에서 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다.

묵시적 갱신이든 갱신요구권으로 갱신했든 마찬가지입니다. 갱신요구권 조문이 해지 규정을 그대로 준용하기 때문입니다.

갱신하면서 얼마나 올릴 수 있나

갱신되는 임대차는 이전과 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 그게 원칙입니다. 차임과 보증금만 「주택임대차보호법」 제7조가 정한 범위에서 증감할 수 있습니다.

그 범위는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1입니다. 그리고 계약이나 앞선 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액을 청구할 수 없습니다.

월세로 바꾸자고 하면

같은 원칙이 적용됩니다. 이전과 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보므로, 임차인이 동의하지 않는 한 전세를 월세로 바꿀 수 없습니다.

서로 합의해 전환한다면 그때는 법정 전환율 상한이 적용됩니다.