전입신고한 날은 아직 안전하지 않다

이사하면 전입신고를 하고 확정일자를 받으라고 합니다. 그런데 그 둘이 각각 무엇을 해 주는지, 그리고 언제부터 효력이 생기는지는 잘 알려져 있지 않습니다.

보증금을 지키는 문제에서는 하루 차이가 결정적입니다.

둘은 하는 일이 다릅니다

• 대항력 — 주택을 인도받고 전입신고를 하면 생깁니다. 집이 팔리거나 경매로 넘어가도 새 주인에게 임차권을 주장할 수 있습니다.
• 우선변제권 — 위 요건에 더해 계약서에 확정일자를 받으면 생깁니다. 경매가 진행될 때 순위에 따라 보증금을 받을 수 있습니다.

"확정일자만 받아 두면 되는 줄 알았다"는 오해가 흔합니다. 확정일자는 우선변제권의 한 조각일 뿐입니다. 인도와 전입신고가 없으면 확정일자만으로는 아무 순위도 생기지 않습니다.

다음 날 0시

여기가 이 글의 전부입니다. 「주택임대차보호법」은 대항력이 인도와 주민등록을 마친 그 다음 날부터 생긴다고 정하고, 대법원은 이를 다음 날 오전 0시로 새겼습니다.

즉 전입신고를 한 그날에는 아직 대항력이 없습니다.

12월 15일에 이사하며 전입신고를 했다면 대항력은 12월 16일 0시에 생깁니다. 15일 낮에 집주인이 대출을 받으며 근저당을 설정했다면 그 근저당이 먼저입니다. 하루만 앞서 신고했다면 결과가 달라졌을 상황입니다.

왜 근저당이 이기는지는 두 법을 나란히 놓으면 보입니다

「부동산등기법」은 등기가 접수한 때부터 효력이 생긴다고 정합니다. 그날 오후 두 시에 접수했다면 그 시각부터입니다.

반면 「주택임대차보호법」은 임차인의 효력이 인도와 주민등록을 마친 그 다음 날부터 생긴다고 정합니다. 같은 날 안에서는 시각을 다투지 않습니다. 아예 다음 날로 넘어갑니다.

그래서 같은 날이면 근저당이 이깁니다. 임차인이 아침 아홉 시에 전입신고를 하고 집주인이 오후 네 시에 근저당을 설정해도 마찬가지입니다. 시간 순서의 문제가 아니라 효력이 붙는 방식이 다른 것입니다.

집이 팔리면 어떻게 되나

대항력이 하는 일이 여기서 드러납니다. 「주택임대차보호법」은 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정합니다.

새 주인이 자동으로 임대인이 된다는 뜻입니다. 계약을 다시 쓸 필요가 없고, 남은 기간 동안 그대로 살면 됩니다. 보증금을 돌려줄 의무도 새 주인에게 넘어갑니다.

다만 이것은 대항력이 있을 때의 이야기입니다. 대항력이 생기기 전에 소유권이 넘어갔다면 새 주인에게 임차권을 주장할 수 없습니다. 앞에서 본 "다음 날 0시"가 여기에도 걸립니다.

확정일자는 미리 받아도 됩니다

확정일자는 인도나 전입신고와 무관하게 미리 받아 둘 수 있습니다. 계약서를 쓴 날 바로 받아도 됩니다.

그래서 "미리 받아 뒀으니 안심"이라고 생각하기 쉬운데, 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 뒤에야 생깁니다. 확정일자를 아무리 일찍 받아도 인도와 전입신고가 늦으면 순위는 그만큼 늦어집니다.

반대로 대항요건을 갖춘 날 또는 그 이전에 확정일자를 받아 두었다면, 우선변제권도 대항력과 같은 시점부터 생깁니다.

그래서 무엇을 하게 되나

1. 이사와 전입신고를 미루지 않습니다. 하루가 순위를 가릅니다.
2. 확정일자는 늦어도 전입신고와 같은 날까지 받아 둡니다. 미리 받는 것은 괜찮습니다.
3. 잔금을 치르는 날 등기부를 다시 확인합니다. 계약 때와 달라졌을 수 있습니다.

순위와 별개인 제도가 하나 더 있습니다

보증금이 적은 임차인을 위해 최우선변제라는 별도 제도가 있습니다. 순위와 무관하게 일정액을 먼저 받을 수 있게 하는 장치입니다.

다만 금액을 여기 적지 않는 데는 이유가 있습니다. 시행령 부칙이 이 영 시행 전에 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다고 정하고 있어서, 적용되는 금액이 지금 시행령이 아니라 그 집에 근저당이 잡히던 때의 시행령이기 때문입니다.