보증이라는 말이 가리키는 세 가지

"이 집은 보증에 들어 있다"는 말을 듣고 안심하는 경우가 있습니다.

그런데 보증금과 관련해 보증이라 불리는 제도는 셋이고, 셋이 서로 다른 것을 보장합니다. 그중 하나는 임차인을 위한 것이 아닙니다.

셋을 갈라 봅니다

• 전세보증금 반환보증 — 임차인이 스스로 듭니다. 집주인이 보증금을 못 돌려주면 보증기관이 대신 줍니다.
• 임대보증금 보증 — 등록임대사업자가 듭니다. 임의가 아니라 법으로 정해진 의무입니다.
• 임대보증금 반환자금 보증 — 임대인이 받습니다. 보증금을 돌려줄 돈을 빌릴 수 있도록 해 주는 것입니다.

세 번째가 특히 헷갈립니다. 이름에 임대보증금과 반환이 다 들어 있지만, 이것은 임대인이 대출을 받기 위한 보증입니다. 임차인에게 직접 지급을 약속하는 것이 아닙니다.

두 번째는 임대인이 고르는 것이 아닙니다

「민간임대주택에 관한 특별법」 제49조는 임대사업자가 일정한 민간임대주택을 임대하는 경우 임대보증금에 대한 보증에 가입하여야 한다고 정합니다. 권유가 아니라 의무입니다.

보증의 범위도 정해져 있습니다. 같은 조 제2항은 보증대상을 임대보증금 전액으로 합니다. 일부만 걸어 두는 방식이 아닙니다.

그래서 먼저 확인할 것은 집주인이 등록임대사업자인지입니다. 등록임대사업자라면 이 의무가 있고, 아니라면 애초에 없습니다. 같은 "보증"이라는 말이 두 경우에 전혀 다른 무게를 갖습니다.

가입하지 않아도 되는 경우가 있습니다

같은 조 제7항이 예외를 둡니다. 그중 둘은 임차인과 직접 관련되니 알아 두는 편이 낫습니다.

• 임대보증금이 「주택임대차보호법」 제8조 제3항에 따른 금액(최우선변제를 받을 수 있는 소액보증금) 이하이고, 임차인이 가입하지 않는 데 동의한 경우
• 임차인이 전세금 반환 보증에 가입하고, 그 수수료를 임대사업자가 전액 부담하는 경우

두 번째 예외가 첫 번째 보증과 두 번째 보증을 잇습니다. 임대사업자가 "임차인 이름으로 반환보증을 들고 수수료는 내가 내겠다"고 한다면, 그건 호의가 아니라 의무를 다른 방식으로 이행하는 것입니다.

임차인이 스스로 드는 보증

운영하는 기관이 여럿이고 가입 요건·보증료·한도가 기관마다 다릅니다. 게다가 상품 조건이라 자주 바뀝니다.

그래서 이 글에는 구체적인 요율이나 비율을 적지 않았습니다. 인터넷에 도는 숫자 중에는 이미 바뀐 것이 섞여 있고, 그 숫자를 믿고 가입이 될 것이라 여겼다가 거절되면 대비할 시간을 잃습니다.

다만 알아 둘 것은 있습니다. 보증금이 집값에 비해 높으면 가입이 안 될 수 있고, 계약 기간이 어느 정도 지난 뒤에는 신청 자체가 불가능해지는 제한이 있습니다.

보증이 대신해 주지 않는 것

어느 보증에 들어 있든 대항력과 확정일자를 대신하지는 않습니다. 보증은 받지 못한 보증금을 기관이 대신 지급하겠다는 약속이고, 대항력·우선변제권은 순위 자체를 만드는 것입니다.

순서를 만드는 일은 전입신고한 날은 아직 안전하지 않다에서 따로 다뤘습니다. 보증에 들었다는 이유로 전입신고를 미루는 것은 순서가 뒤바뀐 판단입니다.