갱신하며 월세로 돌릴 때, 월세는 얼마까지 부를 수 있나

만기를 앞두고 집주인이 "보증금 일부를 월세로 돌리자"고 합니다. 이때 월세를 얼마까지 부를 수 있는지에는 법이 정한 상한이 있습니다.

다만 그 상한은 모든 계약에 적용되지 않습니다. 그래서 숫자를 보기 전에 지금이 어떤 상황인지부터 갈라야 합니다.

상한은 두 값 중 낮은 쪽입니다

「주택임대차보호법」은 상한을 하나의 숫자로 정하지 않습니다. 아래 둘 중 낮은 쪽입니다.

• 연 10%
• 한국은행 기준금리 + 연 2%

예를 들어 기준금리가 연 2.75%였던 2026년 7월 16일 기준이라면 두 값은 10%와 4.75%이고, 상한은 4.75% 입니다. 기준금리가 움직이면 이 값도 함께 움직입니다.

10%가 상한이 되는 일은 사실상 없습니다

낮은 쪽을 쓰기 때문에 10%가 실제 상한이 되려면 기준금리가 8%를 넘어야 합니다. 최근 수준과는 거리가 멉니다. 실무에서는 기준금리 + 2% 가 상한이라고 보면 됩니다.

바꿔 말하면 이 상한은 금리를 따라 움직이는 값입니다. 계산하기 전에 현재 기준금리부터 확인하는 편이 안전합니다.

연 이율이라 12로 나눕니다

전환율은 연 단위입니다. 전환하는 보증금에 전환율을 곱하고 12로 나누면 월세 상한이 나옵니다. 보증금 1억 원을 상한 4.75%로 돌린다면 월세는 395,833원까지입니다.

기준금리가 바뀌면 이 금액도 달라집니다. 전월세 전환율 계산기에서 현재 기준금리를 넣고 확인하시는 편이 정확합니다.

기준금리가 한 번 움직이면 얼마나 바뀌나

금융통화위원회는 보통 0.25%p 단위로 움직입니다. 보증금 1억 원을 기준으로 계산해 보면 그 한 번이 월세 상한을 약 2만 원씩 밀어 올리거나 내립니다.

• 기준금리 2.25% → 상한 4.25% → 월세 354,166원
• 기준금리 2.50% → 상한 4.50% → 월세 375,000원
• 기준금리 2.75% → 상한 4.75% → 월세 395,833원
• 기준금리 3.00% → 상한 5.00% → 월세 416,666원
• 기준금리 3.25% → 상한 5.25% → 월세 437,500원

그래서 "작년에 알아본 상한"을 그대로 쓰면 어긋납니다. 금리가 두세 번 움직였다면 월세 상한도 5~6만 원 이동했을 수 있습니다. 계산 직전에 현재 기준금리를 확인해야 하는 이유가 이것입니다.

덧붙이면 10%가 상한이 되는 지점은 기준금리 정확히 8.00% 입니다. 7.75%에서는 9.75%, 8.00%에서 10.00%가 되고 그 위로는 계속 10%입니다.

상한이 전환을 허용하는 것은 아닙니다

놓치기 쉬운 지점입니다. 갱신되는 임대차는 이전과 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 그래서 임차인이 동의하지 않으면 집주인이 일방적으로 전세를 월세로 바꿀 수 없습니다.

위 상한은 양쪽이 전환에 합의했을 때 그 안에서 지켜야 하는 한도입니다. 전환 자체를 정당화하는 근거가 아닙니다.

덧붙임

• 기준금리는 자주 바뀝니다. 금융통화위원회는 약 6주마다 열립니다.
• 상한은 보증금을 월세로 바꾸는 방향에 대한 규정입니다. 반대 방향에 같은 비율이 강제되지는 않습니다.
• 다투게 되면 주택임대차분쟁조정위원회나 관할 지자체에서 상담받을 수 있습니다.